LINTAS BISNIS — Pelemahan nilai tukar Rupiah yang sempat menyentuh level Rp17.528 per dolar AS mulai memberikan tekanan terhadap sektor properti nasional. Kenaikan biaya konstruksi, perlambatan proyek baru, hingga menurunnya penjualan properti primer menjadi dampak yang mulai dirasakan pelaku industri.
Meski demikian, pasar rumah sekunder dinilai masih menunjukkan tingkat resiliensi yang cukup terjaga di tengah ketidakpastian ekonomi. Hal tersebut tercermin dalam Flash Report Mei 2026 yang dirilis Rumah123�.
Laporan tersebut mencatat harga rumah sekunder nasional masih tumbuh sebesar 0,1 persen secara bulanan (month-to-month/MoM) dan 0,8 persen secara tahunan (year-on-year/YoY) pada April 2026. Sebanyak 11 kota masih membukukan pertumbuhan harga tahunan positif, dipimpin Denpasar sebesar 2,0 persen, disusul Bogor 1,8 persen, dan Surakarta 1,5 persen.
Rumah123 menilai kawasan suburban kini tidak lagi sekadar menjadi alternatif dari pusat kota, melainkan telah berkembang menjadi pusat pertumbuhan baru bagi pasar hunian end-user. Di tengah tekanan ekonomi dan meningkatnya sensitivitas terhadap cicilan kredit pemilikan rumah (KPR), konsumen disebut semakin berhati-hati dalam mengambil keputusan pembelian properti.
Perubahan perilaku tersebut terlihat dari meningkatnya perhatian konsumen terhadap faktor affordability, konektivitas kawasan, kesiapan hunian, serta potensi kenaikan nilai properti dalam jangka panjang dibanding sekadar mengejar lokasi premium.
Segmen rumah dengan luas bangunan hingga 60 meter persegi tercatat menjadi kategori dengan pertumbuhan median harga tertinggi secara tahunan. Surakarta mencatat kenaikan median harga sebesar 23,5 persen pada segmen ini, menandakan rumah terjangkau masih menjadi penopang utama kebutuhan hunian masyarakat di tengah tekanan biaya hidup.
“Yang berubah saat ini bukan kebutuhan masyarakat untuk memiliki rumah, melainkan cara konsumen mengambil keputusan. Di tengah tekanan ekonomi dan pelemahan Rupiah, konsumen menjadi jauh lebih rasional. Mereka lebih sensitif terhadap cicilan, lebih mempertimbangkan kesiapan unit, serta lebih fokus pada kawasan yang menawarkan keseimbangan antara harga, aksesibilitas, dan potensi kenaikan nilai jangka panjang,” ujar Marisa Jaya, Head of Research Rumah123.
Menurut Marisa, kawasan suburban dan kota penyangga seperti Tangerang, Bekasi, dan Bogor masih menjadi fokus utama pasar karena menawarkan kombinasi harga yang lebih terjangkau dibanding pusat kota, didukung perkembangan infrastruktur dan ekspansi pusat ekonomi baru.
Di sisi lain, segmen properti high-end dan apartemen premium cenderung bergerak lebih moderat di tengah tingginya pasokan sekunder dan sikap wait-and-see investor terhadap arah ekonomi global maupun domestik.
Dari sisi makroekonomi, inflasi Indonesia pada April 2026 tercatat sebesar 2,42 persen secara tahunan, sementara Bank Indonesia mempertahankan BI Rate di level 4,75 persen. Stabilnya suku bunga dinilai masih memberikan ruang bagi pasar properti untuk menjaga momentum, khususnya pada segmen end-user.
Selain itu, perlambatan suplai rumah sekunder secara nasional sebesar 8,7 persen secara tahunan mengindikasikan sebagian pemilik properti masih memilih menahan aset di tengah ketidakpastian pasar dan ekspektasi kenaikan harga dalam jangka menengah.
“Pasar properti saat ini tidak sedang melemah sepenuhnya, tetapi sedang mengalami reposisi perilaku konsumen. Aktivitas transaksi memang lebih selektif dibanding periode ekspansif sebelumnya, tetapi fundamental kebutuhan hunian dan permintaan end-user masih tetap terjaga,” tutup Marisa.
