LINTAS BISNIS — Pasar properti sekunder Indonesia menunjukkan pemulihan yang lebih solid pada akhir kuartal I-2026, dengan indikasi awal terjadinya pergeseran pusat pertumbuhan dari kota utama ke wilayah regional.
Laporan Flash Report April 2026 dari Rumah123 mencatat indeks harga rumah sekunder nasional tumbuh 1,6% secara bulanan (MoM) pada Maret 2026, berbalik dari kontraksi 1,2% pada Februari. Secara tahunan, dinamika pasar juga menunjukkan perubahan signifikan: sebanyak 11 dari 13 kota besar kini mencatatkan kenaikan harga, meningkat tajam dari hanya 6 kota pada periode sebelumnya.
Head of Research Rumah123, Marisa Jaya, menilai lonjakan jumlah kota dengan pertumbuhan positif tersebut sebagai indikasi desentralisasi pasar yang semakin nyata.
“Pemulihan kini tidak lagi bersifat terpusat. Ada pergeseran struktural menuju kota-kota dengan fundamental ekonomi yang lebih kuat dan dukungan infrastruktur yang berkembang,” ujarnya.
Meski demikian, dua pasar utama, yakni Jakarta dan Surabaya, masih mencatat kontraksi harga tahunan masing-masing sebesar -0,5% dan -0,9%. Jakarta bahkan telah mengalami penurunan harga tahunan selama 12 bulan berturut-turut, mencerminkan tekanan dari kelebihan pasokan, terutama di segmen apartemen menengah-atas.
Rumah123 mengkategorikan kondisi ini sebagai fase price discovery, di mana pasar melakukan penyesuaian harga untuk mencapai keseimbangan baru dengan daya beli riil. Namun, kenaikan harga bulanan sebesar 1,1% di Jakarta pada Maret memberikan sinyal awal bahwa pasar mulai mendekati titik terendah (bottoming out).
Dari sisi fundamental, pasar mulai menunjukkan pengetatan suplai. Volume rumah sekunder turun 8,1% secara tahunan, sementara permintaan tetap relatif aktif. Ketidakseimbangan ini mendorong pergeseran menuju seller’s market, yang berpotensi menjadi katalis kenaikan harga dalam jangka menengah.
Sentimen positif juga didukung oleh kondisi makroekonomi yang stabil. Suku bunga acuan Bank Indonesia yang bertahan di level 4,75% serta inflasi yang melandai ke 3,48% meningkatkan daya beli dan kepercayaan konsumen, khususnya dalam pengambilan kredit pemilikan rumah (KPR).
Dengan insentif fiskal berupa PPN DTP yang masih berlaku hingga akhir tahun, pelaku pasar melihat peluang akselerasi pada kuartal II-2026. Dalam konteks ini, kota-kota regional diperkirakan akan menjadi motor pertumbuhan baru, menggantikan dominasi tradisional Jakarta dalam siklus properti nasional.
Perkembangan ini membuka ruang bagi investor untuk melakukan diversifikasi portofolio ke pasar sekunder di luar kota utama, seiring dengan meningkatnya potensi imbal hasil dan perbaikan fundamental di berbagai wilayah.
